부동산 투자 일지 - 1주택자 부동산 세금 계산하기

2022년부터 부동산 시장의 가격이 떨어지기 시작하면서, 현재는 부동산에 대한 관심도 많이 줄어들었습니다. 2020년 저금리 기조로 인한 자산시장의 폭등으로 영끌과 갭투자가 투자의 해답인 것처럼 보였던 것도 언제 그랬냐는 듯이 지금은 먼 오래전의 일이 된 것만 같습니다. 스스로 부동산 투자에 관심이 있지만, 과도한 레버리지를 동원한 무분별한 투기는 분명히 문제라고 생각합니다. 레버리지는 결국 언젠가는 반납해야하는 재화이므로, 미래의 내가 갚아야 할 것이기 때문입니다. 그렇기에 투자는 신중하고 감당이 가능한 선에서 해야할 것입니다.

 

여러가지 투자의 종류 중 부동산 투자를 해보기로 결심하면서, 중요하게 생각이 들었던 부분이 세금 입니다. 때문에 가장먼저 부동산 세금을 정리하는 글을 작성하였습니다. 개인적인 상황이지만 저는 1주택자이고 현재 실거주 상태 입니다. 이 경우 어떤 부동산을 얼마나 어떻게 투자하냐에 따라서 세금은 천차만별일 것입니다. 이 글에서는 제 상황에서, 즉 1주택자가 부동산을 투자할 때 어느정도의 세금이 발생하는지 대략 계산해 보겠습니다. 저도 공부를 하는 입장이다보니 틀릴 가능성이 있습니다. 

 

1. 부동산 투자 조건

우선 현재 상황과 현실적으로 선택 가능한 조건들을 나열해 보고자 합니다. 현재 조건은 비규제지역의 1주택(공시지가 2억)을 소유하고 있는 상황 입니다. 이 경우 투자를 검토하고 있는 경우는 총 세가지 입니다. 있으나 마나 한 규정이라곤 하지만, 직장인으로서 겸업금지 조항에 서명을 한 상황이라 사업자등록을 하지 않고 개인명의로 조건을 상정하였습니다.

 

a. 서울 오피스텔 매매, 매매가 1.5억

b. 서울 빌라 매매, 매매가 1.8억

c. 수도권 아파트 매매, 매매가 2.0억

 

2. 세금 계산

각 경우에 대하여 취득세와 보유세, 매도 기간 별 세금은 아래와 같습니다.

세금 계산 방법은 이전 글과 국세청 홈페이지를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2023.07.04 - [분류 전체보기] - 부동산 세금 알아보기

부동산 세금 알아보기

국세청 홈페이지 세금안내

 

a. 서울 (주거용)오피스텔 매매, 매매가 1.5억

 - 취득세 : 1.5 억 x 4.6%(취득세율 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세율 0.2%) = 690만원

 - 보유세 : (6만원 + (1.5 억 x 60%(과세표준비율) - 0.6억) x 0.15%) x 1.2%(지방교육세 재산세액의 20%) + 1.5 억 x 60%(과세표준비율) x 0.14% = 25.2만원, 보유 주택의 합산이 9억 미만이므로 종부세는 면제

 - 양도소득세(매도가 1.7억 기준)
  1년 미만 보유 : (1.7억 - 1.5억 - 공제액(250만원 가정)) x 50% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 1,155만원

  1년 이상 2년미만 보유 : (1.7억 - 1.5억 - 공제액(250만원 가정)) x 40% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 962만원

  2년 이상 보유 : (1.7억 - 1.5억 - 공제액(250만원 가정)) x 15% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 288.75만원

 

 b. 서울 빌라 매매, 매매가 1.8억

 - 취득세 : 1.8억 x 1.1%(취득세 1% + 지방교육세 1%) = 198만원

 - 보유세 : (6만원 + (1.8 억 x 60%(과세표준비율) - 0.6억) x 0.15%) x 1.2%(지방교육세 재산세액의 20%) + 1.8 억 x 60%(과세표준비율) x 0.14% = 30.96만원, 보유 주택의 합산이 9억 미만이므로 종부세는 면제

 - 양도소득세 : 

  1년 미만 보유 : (2.2억 - 1.8억 - 공제액(250만원 가정)) x 70% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 2,887.5만원

  1년 이상 2년미만 보유 : (2.2억 - 1.8억 - 공제액(250만원 가정)) x 60% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 2,475만원

  2년 이상 보유 : (2.2억 - 1.8억 - 공제액(250만원 가정)) x 15% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 480.1만원

 

 c. 수도권 아파트 매매, 매매가 2.0억

 - 취득세 : 2.0억 x 1.1%(취득세 1% + 지방교육세 1%) = 220만원

 - 보유세 : (6만원 + (2.0 억 x 60%(과세표준비율) - 0.6억) x 0.15%) x 1.2%(지방교육세 재산세액의 20%) + 2.0 억 x 60%(과세표준비율) x 0.14% = 34.8만원, 보유 주택의 합산이 9억 미만이므로 종부세는 면제

 - 양도소득세 : 

  1년 미만 보유 : (2.5억 - 2.0억 - 공제액(250만원 가정)) x 70% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 3,657.5만원

  1년 이상 2년미만 보유 : (2.5억 - 2.0억 - 공제액(250만원 가정)) x 60% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 3,135만원

  2년 이상 보유 : (2.5억 - 2.0억 - 공제액(250만원 가정)) x 15% x 1.1(지방소득세 = 양도소득세 10%)  = 645.1만원

 

3. 분석 후기

오피스텔의 경우 왠만해서는 가격 상승이 없기에 위 계산에서 양도소득세를 굳이 계산할 필요가 있었는지에 대한 의문이 드실 것 같습니다. 이는 매수 방법을 일반적인 매매가 아닌 경매를 고려하고 있기에 계산한 것이며, 그럼에도 불구하고 실제로 매도 차익이 발생하지 않을 수도 있겠다는 점 또안 감안하고 있습니다.

실제로 계산을 하면서 놀라웠던 부분은, 막연히 생각했던 것보다 더 큰 세금이 책정된다는 것입니다. 서울 빌라 투자와 수도권 아파트 투자의 경우의 수에서, 2년 미만 보유 후 매도 하는 조건은 세금폭탄이 예약되어있는 것이나 다름이 없어 보입니다. 이는 단기 매매를 억제시켜 집값 거품이 생기는 현상을 막기 위한 것이 아닐까 생각됩니다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 매수 및 매도 활동을 할 때 어느정도의 수익을 얻을 수 있는지 좀 더 다방면에서의 계산이 필요해 보입니다. 

 

투자공부를 하시거나, 아니면 이미 다주택자이셔서 세금 계산이 필요하실 경우 제가 임의로 계산해본 이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

다음 글에서는 위 조건을 개인사업자와 비교하여 어떻게 달라지는지 계산해 보도록 하겠습니다.