부동산 세금 알아보기

안녕하세요. 블로그 제목과 같이 저는 지금 30대 중반의 직장인으로, 최근 부동산 공부를 시작하였습니다. 2023년 7월에 이 글을 보시는 분들은 요즘같은 시기에 부동산 공부를 하는 것을 이상하게 생각하실 수도 있겠습니다. 하지만 어느 분야에서나 레드오션일 때에도 돈을 버는 사람들은 있고, 수익이 크지 않더라도 시장을 떠나지 않으며 기회를 기다리는 사람들도 있다고 생각합니다. 조금은 두서없지만, 궁금한 부분부터 하나씩 찾아보고 정리하면서 내용을 블로그에 정리해 두려고 합니다.

 

부동산 투자에 관심을 가지게 되면서 결국 핵심이 되는 질문은 그래서 나에게 얼마만큼의 수익이 주어질 것인가? 였습니다. 투자의 정의는 시간이나 자본을 투입하여 더 큰 이득을 얻고자 하는 것이라 하는데, 이 때 이득은 당연하게도 수익을 의미하기 때문입니다. 만약 자본을 투입하여 부동산을 소유하고, 사용하거나 수익하는 과정에서 필연적으로 발생하는 세금을 계산하지 못한다면, 현명한 투자방식은 아니라고 할 수 있을 것입니다.

 

1. 부동산 세금의 종류

부동산 세금의 종류는 크게 취등록세, 재산세 및 종부세, 양도소득세로 구성되어 있습니다. 취득세의 경우 부동산을 취득할 시 내는 세금 입니다. 재산세와 종부세는 부동산을 보유하고 있다면 해당 기간동안 매년 내야하는 세금 입니다. 양도소득세는 취득한 부동산을 취득가격보다 더 비싸게 양도(매매)한 경우, 해당 차액(소득)에 대한 세금 입니다. 소개드린 순서대로 부동산 취득부터 처분까지 그 흐름과 연결하여 기억하시면 쉬울 것 같습니다. 

 

2. 취득세

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내 신고 및 납부해야하는 세금 입니다.(60일을 넘기면 무신고 가산세 20%가 발생합니다.) 주택 취득에 대한 취득세는 아래 표와 같습니다.

 

* 조정대상지역은 국토교통부 고시에서 확인이 가능합니다.

 

3. 재산세 및 종부세

재산세와 종부세는 매년 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 소유한 주택 및 토지에 대한 세금 입니다.

재산세의 과세 표준과 세율은 아래 표와 같습니다. 과세표준과 세율을 곱하면 산출세액이 됩니다.

종부세의 정확한 명칭은 종합부동산세금 입니다. 종합부동산세의 경우 계산방식이 워낙 복잡하여 초반에는 잘못된 금액이 고지되는 일도 있었다고합니다. 중요한 것은 종합부동산세 납세의무자인지 확인하는 것이며, 해당 기준은 아래와 같습니다.

 

- 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 9억원 이상을 초과하는 자(단 1세대 1주택자의 경우 12억원)

- 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자

- 별도합산 토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

 

과세 대상은 아래 표과 같습니다.

과세표준과 세율은 아래와 같습니다.

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따라서 종합부동산세의 산출세액은 아래 수식과 같습니다.

산출세액=(과세표준x세율-누진공제)-공제할 재산세액

 

종합부동산세의 경우 이것이 전부가 아니라 연령별, 보유기간별 공제율도 고려해야하며 경우에 따라 합산배제주택을 적용받을 수 있는 경우도 있습니다. 세부적인 내용은 시간이 날 때 본 글을 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

자세한 내용이 궁금하신분들은 하기 국세청홈페이지에서 확인이 가능합니다.

 

국세청

4. 양도세

양도세는 자산을 매도시 차익이 발생하였을 경우 납부하는 세금입니다. 다만 양도세는 부동산에만 적용이 되는 것은 아닙니다. 본 글에서는 부동산에 관련된 세율만 알아보겠습니다. 기본적으로 차익에 따른 양도세 기본세율은 아래와 같습니다.

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하지만 아래 표와 같이 경우에 따라 기본세율이 아닌 더 많은 세율이 적용되는 경우가 있습니다.

하지만 반대로 비과세 혹은 감면되는 조건 역시 있습니다. 대표적으로는 1세대 1주택의 2년이상 주택 보유 입니다.

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추가로 다주택자의 양도소득세 중과 1년간 한도 배제 내용이 있습니다.(24년 5월9일까지 양도분 적용)

 

 

적고나서보니 이렇게 길어질 줄 몰랐습니다.

사실 알고싶었던 부분은 제가 처한 상황에서 투자를 하게되면 세금일 얼마나 발생할까 였는데, 이래저래 세율을 찾다보니 정작 계산을 해보지 못했습니다. 다음 글에서는 투자하려고하는 부동산과 세금을 계산해보겠습니다.