임차인의 우선변제권과 최우선변제권 - 경매와 전세보증금

집값이 떨어지고 역전세로 전세 보증금을 돌려받지 못할까 걱정하시는 분들이 많습니다. 특히 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 경우 더욱 걱정이 많으실 것입니다. 이 글에서 경매로 넘어가게 되었을 때 세입자 입장에서 전세금을 돌려받을 수 있는 상황인지, 만약 다 받지 못한다면 얼마나 받을 수 있는지와 관련된 우선변제권과 최우선 변제권에 대하여 설명드리겠습니다. 현재 임차인이시고, 만약 살고계신 집이 경매로 갔을 때 전세보증금을 반환받을 수 있는지 궁금하시다면 이 글을 읽어보시면 도움이 되실 것으로 생각됩니다.

 

*글의 대부분의 내용은 주택임대차보호법을 기초로 하고 있습니다. 때문에 원론적인 적확한 설명은 아래 법령정보 홈페이지에서 확인이 가능하십니다.

 

 

 

 

목차

• 임차인의 대항력
• 우선변제권
• 최우선변제권
• 요약

 

임차인의 대항력

부동산 경매에서 제일 중요한 부분은 임차인의 대항력 유무 입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 대항력을 '임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘'으로 서술하고 있습니다. 쉽게 표현하자면 대항력은 임차인이 해당 부동산에 대한 임차권리를 주장할 수 있는 것입니다. 대항력이 있다면 경매를 통해 누군가가 사람이 부동산을 낙찰받더라도, 해당 부동산에 대한 임차권리를 주장하여, 낙찰자로부터 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

그렇다면 대항력 유무는 어떻게 확인할 수 있을까요? 대항력의 조건은 주택의 인도와 전입신고를 말소기준등기보다 먼저 진행하였는가 입니다. 주택의 인도란 점유를 뜻합니다. 즉, 계약을 통해 임대인으로부터 임차인이 집을 이전받아 실제로 살고 있다면 주택의 인도가 충족된 것으로 봅니다. 또한 전입신고는 해당 주택에 거주하는 것으로 주민등록(전입신고)을 완료하였는지입니다.

 

정리하면 주택을 인도받고 전입신고를 하였다면 대항력을 갖추기 위한 최소한의 조건을 만족한 것입니다. 하지만 한 가지 주의할 부분은 위와 같이 대항력이 생기는 시점입니다. 전세계약을 하는 임차인 입장에서는 대항력이 실제로 생기는 시점은 주택인도와 전입신고를 모두 마친 그다음 날임을 반드시 숙지하셔야 합니다.

 

만약 임차인이 대항력을 갖춘 시점이 해당 부동산을 대상으로 하는 근저당권, 담보 등의 권리보다 빠르다면(case 1), 이후 낙찰자를 통해서 전세보증금을 돌려받을 수 있는 상황입니다. 하지만 말소기준등기보다 대항력을 갖춘 시점이 더 늦다면(case 2), 임차인 입장에서는 임대주택의 경매가 진행되었을 때 전세금을 모두 돌려받는 것이 거의 불가능한 상황입니다.

 

 

 

우선변제권

우선 변제권은 '임차주택에 대한 경매 혹은 공매가 진행되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리'로 설명됩니다. 우선 변제권을 얻기 위해서는 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 갖춰야 합니다. 조건을 모두 갖추었을 경우 우선변제권리가 실제로 생기는 시점은 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날입니다. 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차주택에 대하여 본인보다 후순위 권리자(권리 발생일이 늦은 권리자)나 일반 채권자 보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

하지만 당연하게도, 선순위 권리자들이 우선하여 배당금을 가져갈 확률이 높으므로 전세보증금을 거의 배당받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

 

최우선변제권

최우선변제권은 임차인이 권리의 순서가 늦더라도 대항력을 갖추고 있고 소액임차인일 경우, 권리순서와 무관하게 보증금 중 일부 금액을 우선하여 돌려받을 권리입니다. 소액 임차인의 기준과 우선변제금액은 지역마다 다르며, 아래 표와 같습니다. 하지만 우선변제금액이 낙찰가의 절반보다 크다면, 낙찰가의 반만 받을 수 있다는 점도 알아두실 필요가 있습니다.

 

예) 서울특별시 1억5천만원 전세보증금 부동산이 1억2천만원에 낙찰 되었을 경우 최우선변제금액은 5500만원

      서울특별시 1억5천만원 전세보증금 부동산이 1억에 낙찰 되었을 경우 최우선변제금액은 5000만원

 

 

지역	기준금액	최우선변제금액 (낙찰가 1/2 금액 이하)
서울특별시	16500만원 이하	최대 5500만원
수도권정비계획법에 따른 서울시를 제외한 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	14500만원 이하	최대 4800만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8500만원 이하	최대 2800만원
그 외 지역	7500만원 이하	최대 2500만원

 

요약

1. 경매나 공매 시 권리가 생긴 시점을 기준으로 권리의 인정을 받을 수 있다.
2. 임차인은 주택을 인수받고 전입신고를 하면 전입신고 다음날부터 대항력이 생긴다.
3. 임차주택에 대한 대항력이 있고 해당 권리가 가장 빠르다면, 낙찰자로부터 보증금을 모두 돌려받을 권리가 있다.
4. 대항력이 있고 확정일자도 받았다면 그 조건을 모두 갖춘 날부터 우선변제권이 생긴다.
5. 우선변제권이 있다면 권리 순서에 따라 배당을 받고, 다른 일반 채권자보다 우선하여 배당을 받을 권리가 있다.
6. 대항력이 있는 소액임차인은 권리 순서가 늦더라도 최소한의 금액을 가장 우선적으로 변제받을 최우선변제권이 있다.

 

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